Immobilier à Arcachon : les prix flambent, mais les occasions sérieuses aussi. En janvier 2024, le m² y culmine en moyenne à 8 750 € selon les données croisées des notaires de Gironde et de l’INSEE, soit +4,2 % sur 12 mois. Malgré une baisse nationale des transactions de –15 %, la cité balnéaire maintient le cap. En cause : une demande internationale dopée par la LGV et la rareté foncière. Focus sur un marché plus complexe qu’il n’y paraît.
Arcachon, un marché en haute pression
Arcachon compte 11 308 habitants (recensement 2023), mais plus de 20 000 lits touristiques. Près de 62 % des logements sont des résidences secondaires : un record hexagonal hors Paris intra-muros. Conséquence : l’offre disponible pour les ménages locaux fond comme neige au soleil.
- Taux de vacance locative longue durée : 1,8 % (Gironde : 5,1 %)
- Délai moyen de vente d’un T3 2019 : 83 jours ; en 2024 : 41 jours
- Prix record avenue Victor-Hugo en mars 2023 : 15 400 €/m² pour un duplex vue mer
Cette tension n’est pas nouvelle. Depuis la ligne Bordeaux–Arcachon (1857) initiée sous Napoléon III, la ville est une « aire de villégiature ». Les villas Art déco voisinent les programmes BBC, créant une identité mêlant patrimoine et modernité. La mairie, sous la houlette d’Yves Foulon, limite désormais la hauteur des nouvelles résidences à 15 m pour préserver la skyline du front de mer.
Pourquoi les prix de l’immobilier à Arcachon résistent-ils aux turbulences ?
Quatre leviers expliquent cette résilience :
- Rareté foncière
La forêt des Landes et la loi Littoral verrouillent toute extension urbaine. Moins de 3 ha constructibles ont été libérés en 2023. - Effet LGV
Depuis l’ouverture de la branche grande vitesse Bordeaux–Paris (2 h04), la clientèle francilienne s’élargit. 38 % des acquéreurs viennent désormais de l’Île-de-France (chiffre 2024 de MeilleursAgents). - Micro-climat économique
Les filières ostréicole et touristique génèrent un PIB local de 38 000 €/habitant, supérieur de 12 % à la moyenne girondine. - Logements premium
Vue mer, port de plaisance, proximité de la Dune du Pilat : ces attributs jouent comme une prime qualitative non substituable, même en période de hausse des taux.
À la question « Le marché peut-il corriger ? », les experts interrogés (Chambre des notaires de Bordeaux) jugent probable une stagnation, pas un effondrement. L’indice de solvabilité locale est en alerte, mais la demande d’acheteurs externes compense.
Opportunités d’investissement en 2024 : où et comment viser juste ?
Repérer la bonne niche exige méthode. Trois segments tirent leur épingle du jeu :
1. La réhabilitation patrimoniale (secteur Ville d’Hiver)
• Immeubles 1880-1920 en copropriété.
• Rendement brut : 3,4 % après travaux (locatif saisonnier haut de gamme).
• Éligibilité au régime fiscal Denormandie si l’on combine rénovation énergétique et location longue durée.
2. Les petites surfaces centre-ville
• Studios de 22-28 m² rue Gambetta ou boulevard de la Plage.
• Ticket d’entrée : 190 000 € à 230 000 €.
• Taux d’occupation Airbnb 2023 : 81 % (source AirDNA).
3. Le neuf « Pinel Plus » à La Teste-de-Buch
• Zone B1 éligible.
• Réduction d’impôt jusqu’à 17,5 % sur 12 ans.
• Rentabilité nette autour de 2,8 %, mais plus-value espérée à 10 ans > 20 % grâce à l’effet de rattrapage.
D’un côté, la fiscalité incitative soutient ces niches ; de l’autre, l’encadrement des meublés de tourisme risque de rogner la rentabilité. Vigilance donc sur la réglementation municipale qui pourrait réduire le nombre de nuitées autorisées.
Comment optimiser la fiscalité locale sans perdre en flexibilité ?
Les investisseurs redoutent la taxation des résidences secondaires. La surtaxe d’habitation atteint 60 % en 2024 à Arcachon, contre 40 % en 2022. Pourtant des marges existent :
- Location à l’année d’un bien classé en « petit logement » : exonération de surtaxe si bail de 12 mois.
- Bail mobilité (1 à 10 mois) pour étudiants et salariés en mission : revenus LMNP imposés au régime micro-BIC (abattement 71 %).
- Statut LMP (loueur professionnel) dès 23 000 € de recettes : imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
Le conseiller fiscal bordelais Jean-Baptiste Perrier rappelle que « la vraie variable, c’est la performance énergétique ». Un DPE classé F déclenche depuis juillet 2024 une interdiction de louer. Autrement dit, sans travaux, pas de cash-flow.
Points de vigilance
- Hausse possible de la taxe foncière (+7,1 % prévue en 2025).
- Risque de submersion marine à l’horizon 2050 (rapport BRGM) : assureurs plus exigeants sur la franchise.
- Concurrence d’autres spots atlantiques (Hendaye, Biarritz) si la fiscalité se durcit.
Marché locatif : vers un rééquilibrage ?
Le loyer moyen d’un T2 non meublé culmine à 19,3 €/m² contre 13,4 €/m² à Bordeaux. Pourtant, les signatures s’assagissent depuis l’été 2023. Les agences Orpi et Foncia notent un recul de 9 % des demandes étudiantes. En cause :
- Développement du campus universitaire bordelais directement connecté par TER (53 minutes).
- Mise en service de 240 logements sociaux au Moulleau.
- Apparition de coliving haut de gamme (ex. Villa Reale) qui capte la clientèle télétravail.
Cette accalmie pourrait offrir un « souffle » aux actifs permanents, mais la tendance dépendra du succès ou non de la saison touristique 2024, première année sans restriction post-Covid.
Arcachon face au dilemme écologique
Le marché haut de gamme séduit, mais la montée des eaux inquiète. Le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) 2023 a gelé plusieurs terrains inondables. Les propriétaires riverains du quartier de l’Aiguillon doivent rehausser les planchers de 60 cm. Coût estimé : 400 € par m² de travaux. Cela pèse sur la valeur vénale, mais ouvre des opportunités d’achat décoté pour qui s’engage dans la résilience.
La mairie expérimente par ailleurs un incitatif « bonus vert » : 5 % de shon supplémentaire pour toute rénovation atteignant le label BBC-Effinergie. Une occasion de créer de la valeur sans empiéter sur le littoral.
Ces chiffres, contrastes et perspectives tracent un paysage exigeant mais porteur pour l’immobilier à Arcachon. Entre villas Belle Époque et programmes bas carbone, l’acheteur averti a encore des cartes à jouer. J’arpente régulièrement ces rues où l’odeur d’iode se mêle au béton des chantiers. Chaque visite rappelle qu’ici, le temps est une monnaie : plus on attend, plus le ticket d’entrée grimpe. À vous de décider si le quart d’heure arcachonnais vaut votre signature, ou si vous préférez explorer d’autres rivages que nous ne manquerons pas d’analyser bientôt.