Le marché immobilier Arcachon n’a jamais cessé de surprendre : selon les Notaires de France, le prix médian des appartements anciens a encore progressé de 4,6 % en 2023, culminant à 9 310 €/m². À l’heure où la plupart des stations balnéaires atlantiques marquent le pas, la cité du Bassin continue d’afficher une résistance remarquable. En cause : une offre raréfiée, un littoral préservé et un pouvoir d’attraction qui dépasse désormais la seule villégiature estivale. Décryptage complet, chiffres à l’appui, pour guider acheteurs, investisseurs et curieux.
Panorama 2024 du marché immobilier arcachonnais
Arcachon comptait officiellement 10 502 habitants en 2023 (source : INSEE), mais la population triple chaque été. Ce déséquilibre saisonnier façonne une demande résidentielle à deux visages : résidence principale pour les actifs locaux et résidence secondaire pour des ménages franciliens ou lyonnais.
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Prix au mètre carré :
- Appartement ancien : 9 310 €/m² (2023)
- Maison individuelle : 10 450 €/m²
- Neuf en front de mer : pointes à 14 000 €/m²
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Volume de transactions : –11 % entre 2022 et 2023, reflet d’un marché tendu plutôt qu’en repli.
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Taux de vacance : 14 % en moyenne annuelle, mais seulement 2 % entre juillet et septembre.
La mairie mise sur 250 nouveaux logements d’ici 2026, surtout quartier de l’Aiguillon et Abatilles. Le promoteur Nexity annonce, pour sa part, deux programmes labellisés RE2020, livrables fin 2025. Ces chiffres confirment une dynamique encore positive malgré la remontée des taux de crédit (3,9 % sur 20 ans en mars 2024 selon la Banque de France).
Pourquoi les prix résistent malgré la hausse des taux ?
Le paradoxe intrigue les professionnels. D’un côté, l’accès au crédit se durcit. De l’autre, les valeurs immobilières arcachonnaises se maintiennent, voire progressent doucement.
- Rareté géographique : entre la Dune du Pilat et la forêt landaise, le foncier disponible se compte en hectares, pas en kilomètres.
- Patrimoine historique : les villas « ville d’Hiver », héritage du Second Empire, constituent un parc classé. Leur simple entretien limite la constructibilité alentour.
- Effet TGV : depuis 2017, Paris-Arcachon se fait en 2 h 56. À 18 h 58 gare Montparnasse, 21 h 54 sur la jetée Thiers : la mobilité périurbaine s’élargit.
- Location saisonnière lucrative : un 40 m² face au bassin se loue en moyenne 1 400 € la semaine en août 2024, d’après Airdna. Le rendement brut annuel atteint 4,5 %, supérieur à la moyenne girondine (3,2 %).
D’un côté, la hausse des taux bride les primo-accédants locaux ; de l’autre, les acheteurs fortunés, peu dépendants du crédit, stabilisent le haut de gamme. Cette tension asymétrique soutient les prix.
Quelles opportunités d’investissement en 2024 ?
Niches à fort potentiel
- L’Aiguillon : friches reconverties, proximité immédiate du port. Prix encore en-dessous de 7 500 €/m².
- La Teste-de-Buch (commune limitrophe) : maisons années 60 à rénover, ticket d’entrée 5 300 €/m², rendement locatif annuel proche de 5 %.
- Les Abatilles : lots diffus autour de l’avenue de la Pinede. Cadre boisé, demande saisonnière soutenue.
Stratégies possibles
- Meublé de tourisme (statut LMNP) pour optimiser la fiscalité et récupérer la TVA sur le neuf.
- Déficit foncier sur l’ancien à rénover : les travaux se déduisent des revenus locatifs, idéal pour les villas 1900.
- SCPI régionales spécialisées littoral Atlantique, comme Atlantique Pierre, permettant un ticket d’entrée inférieur à 10 000 €.
Mon expérience de terrain, corroborée par l’agence Barnes Arcachon, montre un regain d’intérêt pour les rez-de-jardin. L’après-COVID a ancré le besoin de terrasses et d’extérieurs privatifs, tendance que la Dune (143 m de sable, rappelons-le) n’assouvit pas seule.
Fiscalité locale : ce qui change en 2024
Le Conseil municipal a voté, le 7 février 2024, une majoration de 20 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Objectif : financer 50 logements intermédiaires destinés aux saisonniers. Le dispositif s’ajoute au plafonnement national du loyer Pinel, désormais indexé à 10,93 €/m² en zone B1.
En parallèle, la loi Climat et Résilience impose, dès le 1ᵉʳ janvier 2025, la rénovation énergétique des biens classés G pour toute mise en location. Or 18 % du parc arcachonnais est concerné (base DPE 2023). Investisseurs, anticipez : 400 € à 600 €/m² de budget travaux selon la Fédération Française du Bâtiment.
Comment arbitrer achat ou attente ?
La question revient à chaque salon de la Maison du Bassin. Voici un cadre de décision factuel :
- Objectif résidence principale : viser les secteurs péricentraux (Pereire, Chapelle). Les vendeurs acceptent des négociations de 5 % en moyenne depuis janvier 2024.
- Objectif patrimonial à 10 ans : privilégier le front de mer, où le manque de foncier crée une barrière à l’entrée pérenne.
- Objectif rendement : aller vers La Teste-de-Buch ou Gujan-Mestras. Les prix unitaires plus bas compensent une saisonnalité moins forte.
En pratique, un prêt relais peut redevenir pertinent. Le Crédit Agricole Aquitaine propose un taux mixte : 4,2 % la première année, 3,8 % ensuite si la revente s’effectue sous douze mois. Une option à suivre pour lisser la transition, surtout lorsque l’on possède déjà un bien à Bordeaux ou Talence.
Regard personnel et perspectives
En arpentant les planches de la jetée Thiers un matin de mars, j’ai croisé autant de joggeurs que d’agents immobiliers smartphone en main. La scène en dit long : l’immobilier fait désormais partie du paysage quotidien, presque aussi naturellement que les pinasses qui filent vers l’Île aux Oiseaux. Arcachon attire parce qu’elle mélange Belle Époque et télétravail, cabanes ostréicoles et fibre optique. Les chiffres le confirment, mais l’atmosphère l’explique tout autant. Restez à l’écoute : d’autres dossiers—mobilités douces, rénovation thermique, évolution du marché locatif étudiant—viendront prochainement nourrir votre réflexion.