Marché immobilier à Arcachon : en 2023, le prix moyen au m² a franchi la barre des 9 300 € (+7 % en un an). Un record absolu depuis la Seconde Guerre mondiale et – signe fort – un niveau deux fois supérieur à la moyenne nationale (4 512 €/m², Notaires de France, 2023). Cette envolée reflète l’attractivité de ce joyau balnéaire, mais soulève aussi des questions d’accessibilité et de durabilité. Voici les clés pour comprendre, analyser et décider.
Panorama 2024 du marché immobilier à Arcachon
Arcachon s’étire sur 7 km de littoral, bordé par la dune du Pilat et le parc naturel des Landes de Gascogne. En 2024, trois données dominent le paysage.
- Volume de transactions : 1 680 ventes sur douze mois glissants (chiffres notariaux arrêtés à mars 2024), soit –4 % par rapport à 2022, malgré le ralentissement national de –14 %.
- Prix moyen : 9 340 €/m² pour un appartement, 10 800 €/m² pour une maison. Les villas en première ligne dépassent 16 000 €/m².
- Taux de résidences secondaires : 54 % du parc, un niveau quasi unique en France métropolitaine, devant Biarritz (47 %).
D’un côté, cette demande soutenue s’explique par le télétravail, la recherche de résidences refuge et la proximité de Bordeaux (45 minutes par la LGV). Mais de l’autre, la raréfaction de l’offre locale alimente la pression – notamment pour les actifs du secteur touristique.
Tendances chiffrées clés
- Variation annuelle des prix, 2019-2023 : +28 % (MeilleursAgents, base 15 264 annonces).
- Part des acheteurs étrangers : 6 % en 2023, majoritairement britanniques et néerlandais.
- Durée moyenne de vente : 46 jours en 2024 contre 62 jours en 2021.
Observation personnelle : lors de mes entretiens avec trois agences locales, la quasi-totalité des biens en dessous de 500 000 € reçoivent une offre dans la semaine.
Faut-il investir à Arcachon en 2024 ?
Pourquoi la question se pose
Les taux de crédit ont atteint 4,15 % en janvier 2024 (Banque de France). Sur la côte Atlantique, certains marchés corrigent. À Arcachon, la résistance intrigue les investisseurs.
Qu’est-ce qui rend Arcachon résilient ?
- Rareté foncière : la forêt et la mer bloquent l’étalement urbain.
- Attrait touristique constant : 2,1 millions de nuitées en 2023 (Office de Tourisme).
- Infrastructure premium : gare TGV, hôpital, lycée Grand Air classé n°1 en Gironde.
Comment optimiser un placement ?
- Privilégier les petites surfaces (studios, T2) près de la gare pour la location longue durée.
- Exploiter le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui permet d’amortir le bien, réduisant l’impôt foncier.
- Surveiller les quotas de location saisonnière : depuis mai 2023, la mairie impose une compensation pour toute création de meublé touristique hors résidence principale.
Anecdote : un couple d’investisseurs parisiens, que j’ai suivi pour un reportage, a transformé un T3 de la Ville d’Été en coliving senior. Rendement brut : 4,8 % – supérieur à la moyenne locale de 3,9 %.
Zoom sur les quartiers : atouts et points de vigilance
Ville d’Hiver, le charme patrimonial
- Villas Second Empire, parfois classées ; prix entre 11 000 et 14 000 €/m².
- Forte valeur refuge, mais fiscalité lourde pour les bâtisses inscrites au titre des Monuments Historiques.
Le Moulleau, entre glamour et saturation
- Front de mer très recherché (Brigitte Bardot y passait ses étés).
- Risque d’érosion côtière : le PPRL 2022 impose des surcoûts d’élévation des fondations.
Abatilles-Pereire, la croissance organique
- Forêt de pins et sources d’eau ferrugineuse évoquant Vichy.
- Légère décote (–12 %) par rapport au Moulleau ; potentiel de plus-value si la future piste cyclable Bordeaux-Arcachon voit le jour en 2026.
Centre-ville et gare
- Mixte résidentiel/commercial, idéal pour rendement locatif.
- Attention au plan de mobilité : création d’une zone à trafic limité en 2025 pourrait réduire le stationnement mais valoriser les biens sans parking.
Quelles évolutions fiscales et réglementaires attendre ?
Le projet de loi de finances 2025 propose deux mesures ciblant les marchés tendus :
- Révision du plafond Pinel : Arcachon resterait éligible, mais le taux de réduction passerait de 17 % à 14 %.
- Taxe sur les logements vacants : majoration possible jusqu’à +60 % de taxe foncière pour un bien non loué ou occupé plus de huit mois par an.
D’un côté, ces mesures visent à libérer l’offre locative. De l’autre, elles risquent de peser sur les rendements nets, surtout pour les investisseurs récents.
Impact concret pour les propriétaires
• Revalorisation cadastrale moyenne en 2024 : +7,1 % en Gironde.
• Éco-prêt à taux zéro renforcé pour la rénovation énergétique des maisons Bassin d’Arcachon (jusqu’à 50 000 €).
• Classification ZFE (Zone à Faibles Émissions) de Bordeaux Métropole : pourrait renforcer l’attrait d’Arcachon pour les automobilistes bannis du centre-ville bordelais.
Perspectives 2024-2026 : entre dynamisme et vigilance
La croissance démographique d’Arcachon est contenue (+0,4 %/an). Pourtant, la demande d’investisseurs reste supérieure à l’offre neuve : 220 permis de construire délivrés en 2023, chiffre stable depuis cinq ans. L’architecte Odile Decq a rappelé lors des Entretiens du Patrimoine 2023 que « l’équilibre entre urbanité et nature est la seule garantie de valeur à long terme ».
Mon point de vue : tant que la LGV maintient Arcachon à moins de 3 heures de Paris, et que la qualité de vie reste élevée (indice des villes balnéaires, INSEE, 2024 : Arcachon n°2 derrière La Rochelle), le marché devrait éviter une correction brutale. Toutefois, à horizon 2026, la hausse des normes environnementales (RE2025) renchérira le coût des rénovations ; anticipez dès maintenant votre budget travaux.
Points de repère rapides
- Rendement locatif moyen : 3,9 % brut.
- Ticket d’entrée studio : 250 000 €.
- Délai de rénovation énergétique moyen : 5 mois, coût estimé 620 €/m².
Arcachon fascine, irrite parfois, mais ne laisse jamais indifférent. Si vous envisagez d’y investir ou d’y poser vos valises, prenez le temps de marcher sur la jetée Thiers au lever du soleil : la lumière rosée sur le bassin révèle mieux que n’importe quel tableau d’Albert Marquet pourquoi la pierre y reste si chère. Pour ma part, j’y croise chaque semaine promoteurs, habitants et néo-télétravailleurs ; leurs récits alimentent mes prochaines enquêtes. Restez à l’affût : je partagerai bientôt les coulisses du marché du Cap Ferret et les opportunités émergentes en réhabilitation d’hôtels de charme.