Marché immobilier Arcachon : en 2024, le prix médian culmine à 8 940 €/m², soit +4,1 % sur un an, alors que les ventes reculent nationalement de 15 %. Cette exception arcachonnaise interroge. Pourquoi la cité balnéaire résiste-t-elle quand Bordeaux, à 60 km, marque le pas ? Derrière les villas 1900 et les pins maritimes, des données précises, des opportunités ciblées et quelques chausse-trapes fiscales se dessinent. Voici l’état des lieux chiffré, nuancé et pratico-pratique d’un micro-marché très courtisé.
Panorama 2024 du marché immobilier arcachonnais
Arcachon offre un cas d’école de marché de niche. Selon les Notaires de France (janvier 2024), la ville affiche :
- 8 940 €/m² pour les appartements anciens (+4,1 % sur 12 mois).
- 10 700 €/m² pour les maisons vues mer (+6,3 %).
- 1 150 transactions actées en 2023, soit –3 % seulement, contre –21 % en Gironde.
Cette résilience trouve trois ressorts majeurs :
- Une demande soutenue par 37 % d’acheteurs parisiens (INSEE, flux démographiques 2023).
- La rareté foncière : 7 km² urbanisables, dont 65 % déjà bâtis.
- L’effet « TGV Atlantique » : Paris-Montparnasse à 2 h45, gardant l’attractivité des résidences secondaires.
Côté loyers longue durée, la plateforme SeLoger constate une moyenne de 20,8 €/m²/mois, mais les locations saisonnières tirent la valeur : 234 €/nuit en haute saison (AirDNA, été 2023). Autant dire que le rendement brut dépasse parfois 6 % sur les studios « Centre-Ville/Notre-Dame », un record sur la Côte Atlantique hors Biarritz.
Des quartiers à deux vitesses
- Ville d’Hiver : patrimoine 19ᵉ (Eiffel, Garnier), cessions rares, ticket d’entrée 1,2 M€.
- Abatilles/Le Moulleau : villas contemporaines, proximité bassin, valeurs sûres pour la revente.
- L’Aiguillon : ancien secteur ostréicole, réhabilité, potentiel de valorisation +8 %/an depuis 2020.
D’un côté, la protection du littoral limite l’offre ; de l’autre, la rénovation d’entrepôts maritimes libère des produits atypiques. Deux réalités, un même code postal.
Pourquoi les prix résistent-ils face aux vents contraires ?
La question revient sans cesse dans mes entretiens avec les agences locales : « Comment Arcachon échappe-t-elle à la correction nationale ? ». Quatre réponses, chiffrées.
- Elasticité au revenu : 42 % des acheteurs paient comptant (Banque de France, S1 2024), neutralisant la hausse des taux.
- Tourisme haut de gamme : 2,3 millions de nuitées en 2023, plus que La Rochelle (Office du tourisme Nouvelle-Aquitaine).
- Effet Bassin : la Dune du Pilat, monument naturel le plus visité hors capitale, agit comme un aimant patrimonial.
- Cadre réglementaire : l’encadrement des loyers n’y est pas installé, contrairement à Bordeaux depuis 2022.
Néanmoins, un signal faible apparaît : le nombre de mandats de vente supérieurs à 90 jours a doublé entre mars 2023 et mars 2024. Les négociations s’allongent. Un retournement n’est pas acté, mais la tension baisse légèrement.
Opportunités d’investissement : secteurs et typologies gagnantes
Les investisseurs aguerris scrutent désormais les « micro-lots » (studios de 18 à 25 m²) et les résidences services (seniors, tourisme). Voici mes repères de terrain :
Micro-lots rentables
- Centre-ville : prix d’achat 7 300 €/m², loyer saisonnier moyen 120 €/nuit, taux d’occupation annuel 58 %.
- L’Aiguillon : prix 5 900 €/m², rentabilité brute 6,8 %, potentiel de plus-value à moyen terme.
Résidences seniors
Le vieillissement de la population (29 % de plus de 65 ans à Arcachon en 2023) nourrit la demande. Programmes signés Bouygues Immobilier ou Domitys offrent un rendement fixe de 4 % net, assorti de baux de 9 ans.
Tactiques fiscales à connaître
- Défiscalisation Pinel : marginale, car peu de zones B1 restantes.
- Meublé de tourisme classé : abattement forfaitaire 71 %, mais surcoût de classement Atout France.
- Loc’Avantages (ex-Abbahi Pinel) : réduction d’impôt jusqu’à 65 %, applicable aux T2 rénovés en zone tendue.
En pratique, j’ai accompagné en 2023 un couple d’expatriés cherchant un pied-à-terre. Achat d’un T2 vue bassin à 520 000 €. Après optimisation LMNP, ils dégagent 4,4 % net. Preuve qu’un rendement modeste peut s’allier à une forte protéger valeur patrimoniale.
Fiscalité, transition énergétique et réglementations : ce qu’il faut anticiper
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements classés G + ne peuvent plus être loués. À Arcachon, 19 % du parc date d’avant 1948 ; le défi est majeur.
- Audit énergétique obligatoire dès 2025 pour les classes F, 2028 pour les E.
- Coût moyen de rénovation pour passer de G à D : 38 000 € sur 60 m² (ADEME, février 2024).
- MaPrimeRénov’ Sérénité couvre jusqu’à 50 % des travaux pour les résidences principales.
J’observe une stratégie désormais fréquente : acheter un bien énergivore, négocier –15 % sur le prix, mobiliser les aides, puis basculer en location meublée saisonnière. À terme, l’étiquette D revalorise l’actif et sécurise la location annuelle en cas d’évolution règlementaire.
Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) et comment vous concerne-t-il ?
Depuis 2023, toute copropriété de plus de 200 lots doit voter un PPT. Il détaille, sur dix ans, les rénovations à prévoir : façade, toiture, isolation. À Arcachon, où les copropriétés verticales sont rares mais anciennes, le PPT peut ajouter 50 à 80 €/m² de charges cumulées. Anticiper ce coût est crucial avant de signer une promesse, au même titre que l’étude de sol pour un terrain dans la zone de recul littoral.
D’un côté, la douceur climatique et la carte postale océane dopent la valeur refuge. De l’autre, les nouvelles normes énergétiques et la raréfaction des locataires à l’année pourraient refroidir les velléités. Arcachon navigue donc à vue : un marché premium, sous perfusion touristique, mais exigeant une lecture précise des indicateurs.
Envie d’aller plus loin ?
Si vous visez un investissement alignant plaisir de séjour, sécurité patrimoniale et optimisation fiscale, Arcachon reste un laboratoire passionnant. À titre personnel, je continue de relever, chaque trimestre, les écarts entre annonces et actes notariés : un thermomètre fiable que je partagerai bientôt autour des thématiques complémentaires que sont le financement immobilier, la rénovation énergétique et la fiscalité locale. Restez à l’écoute ; la prochaine marée ne tarde jamais.