Marché immobilier Arcachon : en 2023, le prix médian au m² a dépassé 8 900 € selon la Chambre des notaires, soit +6,4 % en un an, alors que la France entière reculait de 1,1 %. La station balnéaire girondine déjoue donc la tendance nationale. Pourquoi ? Et surtout, comment les investisseurs peuvent-ils encore tirer parti de cette singularité ? Plongée chiffrée et critique dans un micro-marché aussi convoité que contraint.
Marché immobilier d’Arcachon : état des lieux en 2024
Arcachon compte 10 400 résidences principales pour 14 900 résidences secondaires (Insee, 2023). Cette structure particulière entretient une pression permanente sur l’offre. Les transactions se concentrent à 62 % sur des biens de moins de 60 m², preuve d’une demande soutenue pour les « pieds-à-terre ».
- Prix moyen appartement (T2) : 9 350 €/m²
- Prix moyen maison (100 m²) : 1,17 M€
- Délai moyen de vente : 51 jours (contre 92 jours en Gironde)
Arcachon se divise historiquement en quatre « villes » (Hiver, Printemps, Été, Automne), héritage du Second Empire et du baron Haussmann. La Ville d’Hiver, protégée par le label Site Patrimonial Remarquable, flambe à plus de 11 000 €/m² ; la Ville de Printemps reste la plus accessible, autour de 7 400 €/m². Cette hiérarchie ancienne continue d’influencer les parcours résidentiels locaux.
D’un côté, le télétravail élargit la clientèle vers Paris ou Lyon ; de l’autre, le durcissement de l’accès au crédit (taux à 3,95 % en avril 2024) évince les primo-accédants locaux. Cette fracture nourrit le débat municipal sur l’équilibre entre attractivité et mixité sociale.
Le poids des résidences secondaires
En 2022, 58 % des achats ont été réalisés par des non-résidents, principalement franciliens (Observatoire Foncier Nouvelle-Aquitaine). La taxe d’habitation majorée, appliquée depuis 2019, n’a pas inversé la tendance : elle rapporte 4,2 M€ à la Ville mais n’a libéré que 63 logements en trois ans.
Pourquoi les prix d’Arcachon résistent-ils face au ralentissement national ?
Premier facteur : la rareté foncière. La ville est cernée par la forêt des Landes, le Bassin et la dune du Pilat (plus haute d’Europe, immortalisée dans « Le Ballon rouge » de Lamorisse). Chaque nouveau PLU vise surtout la préservation des zones humides. Résultat : à peine 0,4 ha constructible libéré en 2023.
Deuxième facteur : le tourisme élitiste. Depuis que François Mauriac y situait ses chroniques estivales, Arcachon cultive son image de villégiature bourgeoise. Les nuitées Airbnb ont progressé de 17 % en 2023, quand Bordeaux reculait de 4 %. Cette clientèle saisonnière génère une rentabilité locative brute de 4,6 % sur les studios proches de la gare.
Troisième facteur : l’effet LGV. En 2 h 35 depuis Paris-Montparnasse, la ligne à grande vitesse renforce le marché des « semi-résidents ». La SNCF a comptabilisé 1,2 million de voyageurs à Arcachon en 2023, +9 % sur un an. Tant que cet accès rapide perdure, le scénario de correction sévère paraît illusoire.
« Arcachon reste un actif refuge, proche de la mer et protégé de la spéculation de masse », analyse Frédéric Font, directeur régional du Crédit Agricole. Opinion partagée, mais prudence : un rebond des taux au-delà de 5 % rognerait mécaniquement 12 % de la capacité d’emprunt des acquéreurs, d’après l’IEIF.
Quelles opportunités d’investissement à Arcachon en 2024 ?
Les perspectives ne sont pas uniformes.
Les petites surfaces proches des services
- Proximité gare SNCF ou jetée Thiers
- Rentabilité locative de 4 à 5 % (location courte durée)
- Budget d’entrée : 280 000 à 350 000 €
Ces lots s’adressent aux investisseurs cherchant un « cash-flow » rapide, quitte à accepter une vacance saisonnière plus élevée hors vacances scolaires.
Les programmes neufs en loi Pinel +
Deux chantiers épuisent encore des quotas : « Résidence Bella Vista » (promoteur Pichet) et « Villa Alexandre » (Groupe LP Promotion). Plafonné à 5 500 €/m² pour défiscaliser, l’investissement reste en deçà du marché ancien. Attention cependant au plafonnement des loyers Pinel B1 : 10,93 €/m², limitant la rentabilité dans certains quartiers premium.
La rénovation patrimoniale (Malraux / Denormandie)
La Ville d’Hiver compte 123 demeures classées, souvent divisées en lots. Leur déficit d’entretien est une opportunité : 30 % de réduction d’impôt sur les travaux dans la limite de 400 000 €. Mais le Bâtiment de France contrôle strictement les matériaux ; compter 3 600 €/m² rénové.
Investir côté La Teste-de-Buch ?
La Teste, voisine, offre un prix moyen de 6 100 €/m². Elle profite indirectement du rayonnement arcachonnais. Le ratio prix/qualité de vie y est meilleur, notamment autour du port ostréicole. Pour un investisseur, diversifier sur les deux communes assure un équilibre risque/rentabilité.
Fiscalité locale : ce qui change pour les propriétaires en 2024
Depuis janvier 2024, la surtaxe d’habitation sur les logements vacants grimpe de 20 % à 60 %. 1 483 biens sont concernés, selon la DGFIP. La municipalité espère libérer 120 logements d’ici 2025.
La taxe foncière, elle, restera indexée sur l’inflation (+3,9 % en 2024). Toutefois, les bases locatives cadastrales seront révisées en 2025 ; la FNAIM anticipe une hausse moyenne de 8 % à Arcachon, contre 4 % à Bordeaux.
Quid des droits de mutation ? Gironde maintient le plafond légal de 4,5 %. Mais un abattement de 100 000 € est voté pour les transmissions en usufruit, favorisant l’optimisation patrimoniale en démembrement.
Dans le débat national sur la taxe sur les logements vacant, Arcachon sert de laboratoire : la sénatrice Florence Lassarade plaide au Sénat pour un relèvement du seuil à 100 % dans les zones « hyper-tendues ». Une piste scrutée par les propriétaires multi-sites.
Comment réduire la pression fiscale ?
- Choisir le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : amortissement comptable jusqu’à 4 %/an.
- Baser la location sur un bail mobilité (1 à 10 mois) : pas de plafonnement Pinel, flexibilité locative.
- Démembrer l’acquisition (usufruit temporaire 15 ans), baisse possible de 35 % sur le prix d’achat.
Foire aux questions : « Arcachon est-il encore intéressant pour les primo-investisseurs ? »
Oui, mais sous conditions.
- Viser les quartiers limitrophes : Abatilles, Pereire, Les Mouettes.
- Préférer les surfaces <35 m² où la demande touristique est constante.
- Sécuriser un prêt avant compromis ; la marge de négociation atteint 4 % en moyenne, rarement plus.
Un jeune actif bordelais achetant un studio à 250 000 €, financé sur 25 ans à 3,8 %, peut générer une mensualité de 1 290 €. Une location courte durée 120 nuits/an à 95 € la nuit couvre ces charges, sous réserve d’un taux d’occupation régulier de 50 %. Faisable, mais l’effet de levier est moindre qu’en périphérie bordelaise.
Les courbes, les lois et les pierres racontent une histoire : celle d’Arcachon, mi-carte postale, mi-laboratoire fiscal. J’arpente ces rues depuis dix ans, du belvédère Sainte-Cécile au marché couvert, et je constate à quel point chaque décision – LGV, surtaxe, PLU – laisse une empreinte tangible sur les prix. Poursuivez ce voyage renseigné ; d’autres dossiers, de la location saisonnière aux éco-quartiers du Teich, prolongeront cette exploration et, je l’espère, guideront vos prochaines stratégies immobilières autour du Bassin.